Риэлторское #1. Впечатления о переговорах с директором компании “Светлый град”

Tags: недвижимость, риэлтор

Мы обменяли квартиру, поэтому я могу опубликовать эту запись без всякой опаски, что и делаю. Написана она 28 мая 2013 года, когда мы начали подыскивать риэлтора. Сейчас 28 августа того же года. На всё про всё ушло ровно 3 месяца. По-моему, неплохой результат, правда, его мы добились не благодаря героини этого поста. С ней мы бы колупались ещё столько же, я полагаю.

Мы в начале нашего проекта расширения жилплощади, то есть продажи нашей и покупки большей квартиры. В принципе, мы знаем, что мы хотим найти и уже приняли решение воспользоваться услугами профессионального риэлтора, точнее риэлтерской компании. В этой связи мы находимся в состоянии выбора того риэлтора, который будет помогать нам в нашем деле. Сегодня у нас была встреча с директором компании “Светлый град” Валеевой Еленой Борисовной. В отличии от других кандидатур с этой компанией мы связались не по рекомендации друзей, а на основание отзывов в Сети. В этом сообщении мне хотелось бы зафиксировать наши с женой впечатления по свежим следам. Не стоит воспринимать ниженаписанное, как однозначную критику. На мой взгляд мы просто “не сошлись характерами”. Возможно, для кого-то этот вариант будет идеален, но явно не для нас. У каждого есть свои особенности, которые в одних ситуациях будут плюсами, в других минусами. Всё ниженаписанное отражает лишь наше с женой личное впечатление. Написано это сообщение 28 мая 2013 года сразу после встречи. На всякий случай я не буду публиковать это сообщение до окончание нашего проекта, опубликую его постфактум.

Не могу сказать, что мне однозначно понравился ход и форма переговоров. Разговор начался с моего вступления о том, что нам нужно исходить из того, что нас не нужно убеждать в необходимости профессиональной помощи в вопросах покупки/продажи недвижимости, и мы находимся в состоянии выбора агента, с которым будем сотрудничать. Сказал я это лишь для того, чтобы сохранить время на ненужные в нашем случае преамбулы. Видимо, Елена Борисовна решила, что не стоит уступать мне позицию ведущего и совершила выпад в духе “я не собираюсь конкурировать со всякими остальными, я знаю себе цену, это я буду выбирать сотрудничать с вами или нет”. Что ж, меня немного осадили, но я не стал пытаться бодаться за роль ведущего, решив вести себя вежливо, осторожно, но стараться получить информацию, необходимую для того, чтобы сделать выбор. Ведь совсем не обязательно пыжиться и ершиться, чтобы добиться своего. Порой вести подобную линию было сложно, ввиду давления и напора, но я старался. Пожалуй, не буду пытаться пересказать более чем двухчасовой разговор, остановлюсь на впечатлениях.

  • Елена Борисовна старалась добиться ощущения, что это честь и большая удача для нас работать именно с ней, но получалось как-то не очень, видимо, она перегнула палку, перестаралась с попытками подавить наш критический взгляд. “Мы профессионалы, а вы должны молчать и слушать, молчать и слушать” с нами не сработало.
  • Навязчивая гиперопека. Скорее всего, для людей, испытывающих недостаток внимания или боящихся иметь дело с покупкой/продажей недвижимости, это отличный вариант, но не для нас. Нам нужен человек, который поможет нам в нашем деле, с которым мы можем сотрудничать. Как дипломированный психолог, она не справилась с оценкой нас либо не захотела менять свои привычные шаблоны.
  • Скрытность на этапе предварительных переговоров. Меня, можно сказать, потрясло не желание дать мне копию договора об оказании услуг для ознакомления с ним дома. Да, она прочитала его с нами, комментирую недостаточно ясно написанные пункты, но мне подобный способ не подходит. Я люблю анализировать важные документы, которым является подобный договор, в спокойной домашней обстановке. Сам договор – отдельная тема, к которой я буду постоянно возвращаться. Возможно, я буду что-то невольно путать в процессе его анализа, но ведь мне не дали его копию, пишу как помню.
  • Кабальное рабство на полгода. По сути договора мы не имеем права отказаться от предоставляемых услуг агентства в течение срока действия договора, а это ни много ни мало полгода! Расторжение с нашей стороны возможно только в случае крайних обстоятельств, форс-мажора вроде тяжёлой болезни. То есть вариант, что нам не подходит манера ведения дел этим агентством, не может служить веским обстоятельством, даже если мы отказываемся в течение, скажем, первого месяца. То есть либо всё, либо ничего! В смысле платите 3000 долларов в рублях по курсу ЦБ России, если хотите отказаться он наших услуг, и всё! В народе это называется: “купить кота в мешке!” Может быть первое впечатление было обманчивым, но не такой же ценой платить! Для нас, пожалуй, это было главным препятствием. Если бы не было таких драконовских мер , можно было бы попробовать.
  • В договоре есть ряд пунктов, которые требуют специальной расшифровки, пояснений. Мне подобные пункты очень не нравятся. В случае необходимости последующих разбирательств будет очень сложно доказать, что под этим имелось в виду то, что нам говорилось перед его подписанием. Видимо, сказалось второе образование Елены Борисовны – юриспруденция. В случае юриста можно предположить, что просто была подстелена соломка, которая в случае чего, может очень больно уколоть нас.
  • В разделе “Ответственность сторон” лишь один пункт, касающийся ответственности агентства перед лицом клиента. В случае, если агентство потеряет документы, которые мы по условиям договора обязаны доверить им на хранение, оно будет восстановит их за свой счёт. Всё остальное ответственность клиента. Штраф за то, штраф за сё… Ни слова, например, о том, сколько агентство будет должно нам, если не сможет выполнить условия договора за столь большой его срок.
  • Елена Борисовна пыталась убедить нас, что её агентство в отличие от прочих, ею названных, концентрируется не на собственной прибыли, получении комиссии, но на решении проблем клиента. На словах красиво, но по отдельным фразам можно был понять, что к вопросам прибыли она относится очень ревностно. После прочтения договора и комментирования отдельных его пунктов стало абсолютно ясно, что главное – это получение заветной комиссии. В этом нет ничего плохого, нам вполне понятно, что агентство недвижимости – организация коммерческая, но зачем пытаться, скажем так, ввести в заблуждение и выдать желаемое за действительное. Тем более было обидно, что человек имеет психологическое образование и допускает такие ляпы.
  • Использование заезженных шаблонов “практикующих” психологов. Например, в середине разговора был включён телевизор. Хозяйка кабинета была явно сконцентрирована на разговоре с нами, ни на какие типа важные новости она отвлечься не могла в принципе. Тем не менее телевизор был включён. Шаблон известный и заезженный, служит для рассеивания внимания человека, только на меня не подействовал, я привык работать в условиях open space, где много посторонних звуков, разговоров и движений.
  • Помощь в получении ипотеки стоит, как отдельная услуга, стоит отдельных денег. Оценена в 30 тысяч рублей. Штука долларов, однако! Якобы ипотечные брокеры (если я правильно запомнил термин) предлагают эту услугу за 5-10% от размера кредита. Я, конечно, не большой спец по этим вопросам, но меня что-то насторожили эти цифры. Тем более, что риэлтор из ИНКОМА сказал, что эта услуга входит в комиссию. Конечно, всё нужно проверить, уточнить и сверить с текстом договора (ИНКОМА), но на первый взгляд это выглядит подозрительно. Сколько ещё подобных накладных расходов объявится после подписания кабального договора одному Кришне известно.
  • У нас есть некоторые проблемы с перепланировкой, которые мы не хотим решать официальным путём, который займёт в лучшем случае полгода и несколько десятков тысяч рублей. К тому же мы считаем эту перепланировку скорее плюсом, нежели минусом. Кто был у нас дома, может оценить верность этого утверждения. Елена Борисовна упорно возвращалась к тому, что это будет огромным препятствием в продаже квартиры и необходимо узаконить сделанные изменения. Ну, кто спорит, что квартиру с узаконенной перепланировкой продать проще, чем без оной, но зачем же настаивать, если мы ясно и неоднократно дали понять, что нас такой вариант не устраивает. Конечно, время покажет кто из нас прав в данном вопросе, но не готовность быть гибче, войти в ситуацию клиента несколько напрягло.
  • Много говорилось о каком-то тайном знании, секретах мастерства, которые не будут нам рассказаны и показаны до заключения договора. Всё это, конечно, понятно, но я же не конкурент-риэлтор, чтобы умыкнуть из-под носа это конкурентное преимущество! Зачем же выказывать мне такое недоверие на первой же встрече? Риэлтор из приснопамятного ИНКОМА свободно поделился информацией о своих приёмах, когда это было уместно, и тем самым произвёл на нас благоприятное впечатление, проявил себя человеком вёртким, знающим ходы-выходы. В случае же этого агентства осталось странное впечатление: “может могут, может просто дразнятся, чёрт разберёшь, да ещё и не доверяют почему-то”.
  • Тотальная честность. Много было сказано слов о том, что все прочие агентства берут так называемую скрытую комиссию, что они завлекают низким процентом, а потом за ваш счёт нагреют руки. Несколько раз была упомянута какая-то агентша из, кажется, ИНКОМА, которая нагрела своего клиента аж на 40 тысяч долларов. Видимо, целью этого повторения было создание образа конкурентов, как тотальных обманщиков, закрепление огромных цифр в наших умах. Если честно, меня особо не пугает эта скрытая комиссия. Давайте посчитаем. Елена Борисовна хвалилась, что выторговала 400 тысяч рублей для своего клиента. Если предположить, что гипотетическому агенту удалось бы выторговать и потом сокрыть половину этой гигантской суммы, то в сумме с объявленной комиссией всё равно получится меньше, чем честные 4% в Светлом граде. Да, возможно, неприятно, но если человек поможет улучшить жилищные условия и не сильно обремениться, пусть ему. Нам важна не тотальная честность, которую к тому же не понятно как проверить, а сделанное дело, качественно и в приемлемые сроки. Да, нам предложили честную сделку, но это за 4% от стоимости каждой сделки. В нашем случае это довольно много. К тому же задекларированная честность никак не закреплена в договоре. Какова ответственность агентства, если вдруг будет вскрыт факт нечестности, например, скрытой комиссии? Нет такого пункта в договоре. Подмочится реноме компании? Но какой мне от этого толк, какова моя выгода, моя метериальная компенсация? Ладно, положим действительно всё по-белому, но как тогда с честностью в такой ситуации? В разговоре было сказано, что цену на квартиру в процессе можно как поднять, так и опустить. С опусканием всё понятно, но как быть с поднятием? Я вижу только такой вариант. Квартира объявляется с ценой, скажем, 1 миллион. Звонков много и агентство решает поднять цену, озвучивая позвонившим большую цену. Но ведь вот он обман. Не знаю, как в других местах, но на Циане, например, такой случай предусмотрен в каждом объявлении. “Вы позвонили, и вам назвали большую цену, сообщите об этом нам”. Может быть у агентства есть какие-то другие методы, но нам их не доверили. Тайны Мадридского двора для не посвящённых не открываются. В общем, осталось какое-то двоякое впечатление: вроде бы и забота о клиенте налицо, но и тотальная честность на этом рынке вроде как невозможна в сложившихся условиях.
  • Зацикленность на реноме, общественном мнении о компании. Нам готовы были предоставить на прочтение папку отзывов клиентов ни один из которых не был негативным. Самый плохой, о котором смогла вспомнить Елена Борисовна, был отзыв “У вас слишком не презентабельный офис”. Так не бывает, не в идеальном мире живём. Момент для получения отзыва выбран очень удачно, не иначе посоветовали на каком-то специализированном психологическом тренинге. Отзыв берётся сразу после заключения сделки. Все счастливы, все довольны, отзывы только положительные. А как быть с теми, чья сделка сорвалась? А как быть с теми, кому за полгода не нашли подходящий вариант? Разумеется при подобной методе сбора статистики они не были посчитаны.
  • Перепланировка – проблема, но отказ работать с определёнными агентствами – не проблема. Отсутствие документов на перепланировку, по заявлению уважаемой Елены Борисовны, значительно уменьшает шанс продать квартиру. Отчасти соглашусь. Уж точно не повышает. Однако агентство отказывается работать с рядом агентств при покупке жилья. В этот список вошли, в частности, МИЭЛЬ и ИНКОМ. Причина – по статистике можно получить много проблем с их квартирами. Возможно, бодаться не стану, тут у меня пока опыта мало, однако разве это не уменьшает возможности клиента найти свой будущий дом? Налицо неувязочка в логики или даже логическое противоречие. Ну, даже если жильё от этих агентств в среднем такое проблемное, но не всё же! Пусть даже всё проблемное, но вы же позиционируете себя крутыми профи, решите эти проблемы или воспользуйтесь ими для снижения цены!
  • Квадратные метры и дом. Елена Борисовна уверена, что мы покупаем квадратные метры и поэтому заинтересованы именно в них. Нет, мы ищем новый дом, который нам будет нравится и будет радовать нас. Какая нам разница, что в нашем новом доме будет на 5 квадратов меньше, чем мы могли бы купить за те же деньги? Никакой. Нам надо смотреть на конкретные варианты и решать самим.
  • Вначале продажа, потом поиски альтернативы, иначе никак. Это имеет отношение, в частности, к предыдущему пункту. Можно упустить хороший вариант. Даже более дешёвый вариант. Ну, продадим мы свою квартиру чудь дешевле, а значит и быстрее, если будет хороший вариант на покупку до того, как найдётся покупатель на нашу, но по более высокой цене, что с того? В бюджет уложимся и ладно. Нет, такой вариант для этого агентства не приемлем. Они будут звонить нам полгода по 2-3 раза в неделю по их нормативу и сообщать, что пока не нашли покупателя на нашу. Нам это надо? Нет, нам нужно сделать наше дело – поменять квартиру. Лишние отзвоны нам не нужны, нам нужно ДЕЛО!
  • Продать своё жильё, новое купить позже. Если честно, я не въехал в эту схему и чем она может быть выгоднее для нас. Для агентства да, она выгоднее: продавать “чистую”, безальтернативную квартиру проще. Она прозвучала как один из возможных вариантов, “если так будет выгоднее”. Меня несколько пугает такой вариант. А если что-то сорвётся? В договоре ни словом ни духом о материальной ответственности агентства за причинённые убытки клиенту. В разговоре были неоднократные отсылки к Гражданскому кодексу. Мол, зачем в договоре перепечатывать то, что написано в законах? Я, конечно, не юрист, но, как я понимаю, по юридическим нормам если договор не содержит упоминания о какой бы то ни было ответственности, она не может быть вменена ответчику. То есть, если квартира была продана, но купить взамен не получилось (например, неожиданный дефолт во время “выгодного” финта ушами с раздельной продажей, а потом покупкой), агентство не будет обязано купить квартиру клиенту за свой счёт. С какой стати? В договоре об этом ни слово!
  • Нет паровозам! По заявлению Елены Борисовны они стараются не работать с цепочками (паровозами). Сложно. Зачем, если можно работать с чистыми, свободными продажами? Для ИНКОМА это не проблема, для Светлого града – проблема.
  • Вы должны доверить нам свои семейные тайны. В довершение всего, оказалось, что мы должны доверить агентству свои семейные тайны. Риэлтор должен знать о нас всё. Так было заявлено нам прямым текстом. Якобы это нужно для отстаивания наших интересов. Риэлтор, как адвокат, он должен владеть всей информацией о клиенте. Конечно, во времена социальных сетей, тотального учёта и простоты прослушки со стороны “органов” семейные тайны часто становятся секретами Полишинеля. Однако необходимость безусловно предоставить всю информацию о себе и своих близких, в общем-то, случайным людям, не может не настораживать. В договоре ничего не сказано об ответственности компании за возможное разглашение полученной тайны. Вы скажете, что об этом всё написано в УК и прочих правовых актах? Да, так и есть. В частности, как я знаю, компании должны получать моё письменное подтверждение на получение, обработку и хранение моей персональной информации (имя, адрес, телефон и прочее). Не думаю, что агентство затрудняет себя подобными документами, что уж говорить о семейных секретах? Кроме пустого обязательства хранить их в тайне от третьих лиц, в договоре ни слова. Обязательство пустое, потому что не оговорены размеры ответственности. Нет возможного наказания, нет и ответственности.

Всё это сугубо мои и моей жены впечатления. Возможно, мы что-то неправильно поняли, что-то восприняли предвзято. Не воспринимайте это сообщение как однозначную критику. У агентства Светлый град множество счастливых клиентов, возможно, вам этот стиль работы “подписал и забыл” подойдёт, нам не подходит. Это как с врачами и их пациентами. Можно просто слепо довериться, а можно участвовать в лечении. Есть как врачи, так и пациенты, предпочитающие тот или иной подход. Так и тут. Кому-то нравится, когда у него есть ощущение заботы и безопасности, пусть и подкреплённое лишь сомнительной бумажкой, называемой договором, который никто внимательно не читал. А кому-то подобный подход не подходит, вроде нас. Делайте выбор сами!